Kennisbank

Verzekering en schade

De VvE verzekert het gebouw collectief; individuele eigenaren regelen hun inboedel en aansprakelijkheid zelf. Op deze pagina leest u welke verzekeringen verplicht zijn, hoe herbouwwaarde wordt bepaald en wie schade waar meldt.

Laatst bijgewerkt: 17 mei 2026

Verplichte verzekeringen

Vraag: Welke verzekeringen zijn verplicht voor een VvE?

Een VvE is wettelijk verplicht om bepaalde risico’s te verzekeren. Op grond van artikel 5:112 lid 1 sub d BW moet in het splitsingsreglement worden opgenomen door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw moet worden verzekerd.

De twee verplichte verzekeringen zijn:

  1. Opstalverzekering — verplicht in alle modelreglementen. Het MR 1973 verplicht slechts een brandverzekering (inclusief ontploffingsschade). Vanaf MR 1983 is een volledige opstalverzekering verplicht tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade.

  2. Aansprakelijkheidsverzekering (AVB) — verplicht vanaf MR 1983. Deze verzekert schade die via het gebouw aan derden, eigenaren of eigendommen wordt veroorzaakt. VvE’s die onder MR 1973 vallen zijn niet verplicht een AVB af te sluiten, maar het wordt sterk afgeraden dit niet te doen.

De vergadering van eigenaars kan daarnaast besluiten tot het afsluiten van aanvullende verzekeringen, zoals een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, rechtsbijstandverzekering, glasverzekering, ongevallenverzekering of milieuschadeverzekering.

Modelreglement-artikelen:

Opstalverzekering

Vraag: Wat dekt de opstalverzekering van de VvE?

De opstalverzekering dekt schade aan de vaste onderdelen van het gebouw (opstal), inclusief leidingen, centrale verwarming, badkamer en toilet. De verzekering staat op naam van de gezamenlijke appartementseigenaars (niet op naam van de VvE).

Gedekte schade omvat:

  • Brand- en/of blusschade
  • Rook- en roetschade
  • Schade door ontploffing
  • Wateroverlast (niet door dijkdoorbraak)
  • Blikseminslag
  • Storm (vanaf windkracht 7)
  • Neerslag en vorst
  • Inbraak en diefstal

Niet gedekt:

  • Schade door achterstallig onderhoud
  • Schade die u zelf aan uw woning veroorzaakt
  • Schade ontstaan voor de ingangsdatum van de dekking
  • Schade door constructiefouten, slijtage of molest

Zonnepanelen en laadpalen vallen bij de meeste verzekeraars standaard onder de opstalverzekering. De fundering is niet bij alle verzekeraars automatisch opgenomen; controleer dit.

Vraag: Op wiens naam moet de opstalverzekering staan?

De verzekering moet op naam staan van de gezamenlijke appartementseigenaars, niet op naam van de VvE. De correcte tenaamstelling is: “de gezamenlijke appartementseigenaars van het gebouw aan de [straat] nrs. […]”.

Het bestuur sluit de verzekeringsovereenkomst af, maar ten behoeve van en op naam van de gezamenlijke eigenaars.

Vraag: Waarom is het onverstandig dat eigenaren individueel een opstalverzekering afsluiten?

Individuele verzekeringen zijn sterk af te raden. Mogelijke problemen:

  • Onderverzekering door een van de eigenaren, waardoor een tekort aan verzekeringspenningen ontstaat
  • De verzekeraar kan een clausule hebben dat uitkering alleen op de bankrekening van de VvE geschiedt
  • Bij een slapende VvE zonder bankrekening kan uitkering worden geblokkeerd
  • Bij geschillen zijn langdurige juridische procedures nodig, terwijl eigenaren terug willen naar hun woning

Conclusie: het verdient altijd de voorkeur het appartementencomplex door de gezamenlijke eigenaren te verzekeren, ook bij kleine complexen.

De appartementenclausule

Vraag: Wat is de appartementenclausule en waarom is die verplicht?

De appartementenclausule is een verplichte clausule in de opstalverzekeringsovereenkomst (art. 8 lid 5 MR 1992; art. 15 lid 5 MR 2006). Het bestuur is verplicht deze clausule op te nemen.

De clausule heeft drie functies:

  1. Uitkering op afzonderlijke bankrekening — De verzekeringsmaatschappij moet schadepenningen uitkeren op een door de VvE speciaal geopende afzonderlijke bankrekening.

  2. Volledige uitkering — De verzekeraar is verplicht de verzekerde som geheel uit te keren, ook als de schade juridisch voor rekening van een individuele eigenaar zou moeten komen (bijv. bij opzettelijke brandstichting).

  3. Verhaal op schuldige eigenaar — De verzekeraar heeft het recht om rechtstreeks de schuldige eigenaar aan te spreken voor diens aandeel, mits dit voor uitkering is aangegeven.

De achterliggende gedachte is dat de appartementseigenaren als collectiviteit belang hebben bij het gebouw en het niet redelijk is andere eigenaren de dupe te laten worden van het handelen van een individuele eigenaar.

Herbouwwaarde

Vraag: Wat is de herbouwwaarde en hoe wordt deze bepaald?

De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het pand te herbouwen op dezelfde plaats met dezelfde bestemming. Dit is niet hetzelfde als de verkoopwaarde of de boekwaarde.

Bij de berekening gaat de taxateur uit van het bedrag dat nodig is om het gebouw op dezelfde plaats te herbouwen. De herbouwwaarde vindt u in de polis van de opstalverzekering.

Het verzekeringsbedrag moet volgens de meeste splitsingsreglementen worden vastgesteld door de vergadering van eigenaars. Het bedrag moet overeenstemmen met de herbouwkosten van het gebouw. Periodiek moet gecontroleerd worden of het bedrag nog overeenstemt met de herbouwkosten. Een professionele taxatie door een registertaxateur wordt aanbevolen.

Onderverzekering en oververzekering

Vraag: Wat zijn de risico’s van onderverzekering?

Bij onderverzekering is het verzekerde bedrag lager dan de werkelijke herbouwwaarde. De verzekeraar past dan de zogenaamde onderverzekeringsbreuk toe:

Rekenvoorbeeld: het gebouw is verzekerd voor EUR 500.000, de werkelijke herbouwwaarde bedraagt EUR 750.000, en de schade is EUR 150.000. De berekening is:

  1. Verzekerd bedrag / werkelijke waarde = 500.000 / 750.000 = 67%
  2. Uitkering = 150.000 x 67% = EUR 100.500

De VvE is aansprakelijk voor onderverzekering. De rechtbank Amsterdam heeft geoordeeld dat alle eigenaren moeten bijdragen in het tekort dat ontstaat door onderverzekering, en dat de VvE hoofdelijk verbonden is voor deze schuld. De bestuurder is hiervoor niet persoonlijk aansprakelijk; het betreft een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de eigenaars.

Vraag: Is oververzekering verstandig?

Nee. Bij oververzekering ontvangt u nooit meer dan het werkelijke schadebedrag. U betaalt wel een hogere premie dan nodig. Regelmatige taxatie en aanpassing van het verzekerde bedrag is aan te raden.

Eigen risico

Vraag: Wie betaalt het eigen risico van de opstalverzekering?

Het eigen risico komt voor rekening van de partij die aansprakelijk is voor de schade:

  • Schade door privé-onderdeel (bijv. losgeschoten afvoer wasmachine): het eigen risico is voor rekening van de betreffende appartementseigenaar, ook al staat de verzekering op naam van de VvE en de gezamenlijke eigenaars.

  • Schade door gemeenschappelijk gedeelte (bijv. lekkend dak): het eigen risico is voor rekening van de VvE.

In de praktijk ontstaat hierover vaak verwarring omdat eigenaars veronderstellen dat het eigen risico altijd voor rekening van de VvE komt. Dit is niet correct: de oorzaak van de schade is bepalend.

De hoogte van het eigen risico kan per verzekering verschillen en is onder andere afhankelijk van het schadeverloop en de bestemming van de VvE. Voor commerciele ruimten geldt vaak een verhoogd eigen risico.

Aansprakelijkheidsverzekering

Vraag: Waarom is een aansprakelijkheidsverzekering (AVB) belangrijk voor de VvE?

De AVB verzekert schade aan personen en zaken veroorzaakt door het gebouw. Voorbeelden: dakpannen die tijdens een storm op auto’s vallen, losgewaaide dakbedekking die letsel veroorzaakt, of een dak dat door een storm losraakt.

Dergelijke schades zijn niet denkbeeldig. In juni 2021 waaide tijdens een storm het dak van een VvE-complex in Tiel. Door klimaatverandering komen stormen, windhozen en zelfs tornado’s steeds vaker voor in Nederland.

De particuliere aansprakelijkheidsverzekering (AVP) van een individuele eigenaar dekt deze schade niet, omdat het gebouw niet van de individuele eigenaar is maar van de gezamenlijke eigenaren.

Sommige verzekeraars verplichten hun klanten om samen met een gebouwenverzekering ook een AVB af te sluiten.

Eigenaarsbelang

Vraag: Wat is het eigenaarsbelang en hoe verzeker je dat?

De uitkering van de opstalverzekering is gebaseerd op de herbouwwaarde van het appartement zoals bij oplevering. Heeft een eigenaar later een luxere badkamer of keuken geplaatst, dan wordt bij schade te weinig vergoed. Dit verschil heet het “eigenaarsbelang”.

Oplossingen:

  • Het eigenaarsbelang meeverzekeren op de individuele inboedelverzekering
  • De VvE kan ervoor kiezen het belang van alle eigenaars collectief mee te verzekeren (premietoeslag). Voordeel: een verzekeraar, geen onderlinge discussie. Nadeel: eigenaren met eenvoudige appartementen betalen mee aan de luxe van anderen.

Als een priveanpassing tot waardevermeerdering leidt, moet dit op grond van het modelreglement bekend zijn bij de VvE, zodat de verzekeringspolis kan worden aangepast. Wijzigingen die tot verhoging van de premie leiden, komen voor rekening van de betreffende eigenaar (art. 8 lid 9 MR 1992; art. 15 lid 9 MR 2006).

Glasverzekering

Vraag: Is een glasverzekering nodig?

Controleer of glasschade is meeverzekerd in de opstalverzekering. Is dit niet het geval, dan is een aparte glasverzekering nodig. De glasverzekering dekt:

  • Breuk van ruiten in ramen en deuren voor daglichtdoorlating
  • Breuk van glas in balkonafscheidingen
  • Breuk aan kunststof koepels en dakramen
  • Glas in gemeenschappelijke ruimten

Is glas niet meegenomen in de verzekering, dan komt glasschade in het privégedeelte meestal voor rekening van de individuele eigenaar.

Aanvullende verzekeringen

Vraag: Welke aanvullende verzekeringen kan een VvE overwegen?

Naast de verplichte opstal- en aansprakelijkheidsverzekering kan de VvE de volgende verzekeringen afsluiten:

  1. Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering — dekt het privevermogen van bestuurders bij schade door (kennelijk) onbehoorlijk bestuur of handelen in strijd met de opdracht van de VvE.

  2. Rechtsbijstandverzekering — dekt juridische hulp bij conflicten die te maken hebben met VvE-activiteiten, zoals incasso en problemen met aannemers.

  3. Ongevallenverzekering — keert uit bij blijvend letsel of overlijden van bewoners, bestuurders en vrijwilligers die op vrijwillige basis klussen voor de VvE. Standaard: EUR 25.000 bij invaliditeit, EUR 12.500 bij overlijden.

  4. Milieuschadeverzekering — dekt saneringskosten bij bodem- of waterverontreiniging of asbestverontreiniging na een calamiteit.

  5. Glasverzekering — indien glasschade niet in de opstalverzekering is opgenomen.

Schademelding en herstel

Vraag: Wat te doen bij schade aan het gebouw?

Schade moet zo snel mogelijk worden gemeld bij de verzekeraar. Neem direct maatregelen om verdere schade te voorkomen; de kosten daarvoor zijn doorgaans meeverzekerd.

Na vergoeding door de verzekeraar moet de vergadering van eigenaars besluiten of en tot welk bedrag tot herstel wordt overgegaan. De wet bepaalt dat verzekeringspenningen slechts voor herstel mogen worden gebruikt. De verhouding van de waarde van de appartementsrechten moet na herstel dezelfde zijn als voor het herstel.

Als de schadepenningen niet toereikend zijn voor herstel of herbouw, moet iedere eigenaar bijdragen in het tekort conform het aandeel in de akte. Geschillen over herstel kunnen worden voorgelegd aan de kantonrechter.

Bestuurdersaansprakelijkheid

Vraag: Is het VvE-bestuur aansprakelijk bij onderverzekering of gebreken in de verzekering?

De vergadering van eigenaars stelt het verzekerde bedrag vast, niet het bestuur. Wanneer de vergadering dit niet doet of het verzekerde bedrag te laag is, betekent dat niet automatisch dat de bestuurder persoonlijk aansprakelijk is. De rechtbank Amsterdam heeft geoordeeld dat niet gesteld kan worden dat de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, omdat het reglement duidt op een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de appartementseigenaars.

Het bestuur heeft wel een zorgplicht bij het afsluiten van verzekeringen en het naleven van de bepalingen uit het splitsingsreglement. Bij ernstig nalaten kan bestuurdersaansprakelijkheid aan de orde zijn.

Gerelateerde onderwerpen